多部门松绑楼市政策 购房好时机到来？

政府对房地产的调控力度远远超过了人们的预期。

昨天下午，中国人民银行、住建部及银监会联合宣布，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买第二套普通自住房的首付比例将降低至40%，使用公积金贷款购买的首套普通自住房的首付比例则降至20%。

同时，财政部也发文对个人住房转让营业税进行调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

房地产行业分析人士称，多个政府部门同时出台对于楼市的支持政策，显示了政府对促进房地产健康发展的决心和态度。

“政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%，”北京中原地产首席分析师张大伟说，“这种力度的松绑，将对市场带来巨大影响。”

张大伟说，这些政策将对市场造成两方面的影响。“首先是对楼市的直接需求，二套房的首付比例从此前的60%-70%降至如今的40%，对于市场来说，起码可以直接增加10%的直接有效购买需求。”张大伟表示，“整体市场成交量将在4月快速上涨。”而一、二线的上涨速度可能会更快。

在张大伟看来，这些政策的出台，也从心理上对整个市场造成影响。他说，二套房政策是2013年楼市收紧的标志政策，如今松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。“如果二套房信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。”

亚豪机构市场总监郭毅也持同样的观点。她说，“在目前国内商品房产能过剩的背景下，有助于缓解三、四线城市的高库存压力，对于一线城市来说，更成为拉动购房需求提升的利器。”

上海易 居房地产研究院研究员严跃进表示，将二套房首付比例降至4成，势必带来购房者首付款和按揭贷款的一个结构调整。他以200万元总价的住房举例称，撇去部分城市6成首付的做法，如果按照目前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，需要向银行贷款60万元。这样60万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为102万元，月供4264元。

如果按照4成的比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为205万元，月供8528 元。“如此对比，降低首付比例，对于此类改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。”严跃进说。比如，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的支付。

“但是，这背后却有一笔资金在节省。”严跃进说，即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要43万元，而且是可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

而对于财政部对于个人住房转让营业税的调整，郭毅认为，以前的税费政策极大的抑制了购房时间在5年以内的二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，目前二手房交易主要以次新房为主。本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年-5年之间的二手次新房交易。

但郭毅认为这次营业税的调整尚未触及二手房交易的最重税种——个人所得税，这无疑将会在一定程度上影响到对于二手市场交易量的拉动力度和效果。“也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。”郭毅说。

不过，反应最为灵敏的可能要属正打算买房的消费者。“我的电话已经要被打爆了，”北京通州合生滨江帝景项目的营销总监刘芸岐说，“很多客户现在已经在来售楼处的路上，一听政策出来了就赶过来。因为松绑政策一出来大家都怕房价会快速上涨。”

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