交了定金，发现土地使用年限缩水13年

南京有一些楼盘由于体量庞大、开发周期长，或是因为土地拆迁问题导致工期延误、产权纠纷没有解决等原因，导致土地使用年限缩水，更有开发商为了捂地升值，导致土地年限缩水长达十几年。南京市民薛女士反映，她在南京看中了一套商住两用房，交了2000元定金。当时开发商表示房屋的产权是40年，可是这两天薛女士发现，因为开发商拿地早，40年的产权到今天已经缩水到了27年，这让薛女士很不安心。

40年土地使用权竟缩水13年

闹心

市民薛女士夫妇，为了给在南京工作的儿子买套房子，左挑右选，看中了位于南京浦口桥北金都汇的商住两用楼，与周边每平方米一万七八千元的住宅楼相比，这里的商住两用房每平方米还不到11000元。于是薛女士夫妇动心了，上周六他们来到售楼处，向销售人员了解房子的相关情况。

“当时我们也不懂，销售人员就跟我们讲，房子的产权是40年，对方也没有具体讲什么，我们也没有具体问什么，认为房价便宜。”薛女士说，她知道一般商品房的土地使用年限都是70年，而金都汇楼盘的单价之所以比周边住宅每平方米便宜七八千元，肯定就是土地年限只有40年这个原因。薛女士看这里的户型只有70多平方米，总价还不到80万元，于是便先交了2000元定金。可是第二天，一位邻居提醒她，让她问问40年土地年限还剩下多少年。薛女士一问才知道，原来开发商在2003年就拿下了这块地，也就是说，这块地的土地使用年限虽然是40年，但目前已经过去了13年，还剩下27年。

薛女士说，“27年太短了，我不想买这个房子了，如果说你有40年的产权我还买，你没有40年产权我就要求退房。而且还拿不到现房。”

销售人员没有主动告知土地使用剩余年限

探访

薛女士认为，销售人员没有如实告知她土地剩余的使用年限，因此她才要求对方退还2000元定金。薛女士所反映的这一情况是否属实呢?随后记者以买房者身份来到了金都汇售楼处，销售人员告诉记者，金都汇是金城丽景小区的第三期项目，这里的房屋属于商住两用。

“那你们的产权是多少年啊?”记者问。“40年啊。”售楼处工作人员回答说。“为什么这么短呢?“因为是商住两用，就是40年。”这名销售人员并没有主动告诉记者金都汇的土地使用权剩余年限，只是在记者专门询问后才进行解释，“我们是2003年拿地的，这一地块现在才开发。”

“也就是金都汇房子土地使用权目前已过去了13年，只有27年了。”“也并不是这么说，现在有这么一种说法。国家现在准备把土地证和产权证合并成一个不动产证，不动产证写的是你的名字，就代表这块土地是你在使用，你是使用者，土地使用剩余年限你不用担心。”销售人员说。

金都汇的土地使用年限确实只剩27年

求证

随后，记者在南京市浦口区房产局得到证实，金都汇的开发商从2003年取得土地使用权后，前期楼盘的开发耗费了13年，因此金都汇目前的土地使用年限只剩下了27年。那么，薛女士要求退还定金的要求是否合理呢?

浦口区房产局交易中心祁主任介绍说，“商品房销售的时候，我们都是有规范要求的，所有的证照都要求开发企业在售楼处明显的位置公示，你刚才说的，薛女士在准备购房时有没有被明确告知，这个我们也有规范要求的，包括一些不利因素，我们要求企业在客户来选房的时候，要向客户主动告知。”

祁主任表示，开发商在售楼时有义务将土地使用年限进行公示，并且将实际剩余的产权时间告知消费者。

在交纳定金前，开发商是否将产权缩水的事情告知了薛女士呢?双方各执一词。浦口区房产局表示，金都汇的相关证照是按要求在售楼处公布的，但如果金都汇销售人员没有明确告知薛女士房子的土地使用年限只有27年，他将要求开发企业退还薛女士交纳的2000元定金。

土地使用年限缩水，南京多个楼盘都存在

不久前，浙江温州个别住宅用地使用权到期，土地部门要求住户交纳数十万元续费一事，在网络和媒体上闹得沸沸扬扬。土地使用权到期后如何续费，一直是大家关心的问题。而缩了水的土地使用年限，在南京也并非只有金都汇这一家。

记者了解到，按照国家规定，土地出让的最高年限为70年，一般居住用地为70年，酒店公寓为65年，商业、办公等为40年，其他综合类为50年。由于开发商在拿地后，分批分期开发需要耗费三四年，甚至耗费20年左右的时间，因此南京许多楼盘的土地剩余使用年限，都会远远低于开发企业取得的使用年限。据了解，南京目前有20多家楼盘的土地年限已缩水10年以上，最严重的竟达24年。

为了盘点南京楼盘缩水的现象，记者进行了走访。同样是在桥北，记者发现一家热门楼盘还有新房在售，但是产权年限已经缩水多年。这里销售人员说，“这是期房，2018年才能拿到，我们的使用年限是从2002年开始。产权到期后，虽然南京没有相关政策，但是为了让业主安心，开发商都自行给出了说法。这个你不要担心，即使到期的话，交纳一部分钱就可以续期，费用不多的，而且一套房子住个三四十年就卖了。”

除了桥北，河西楼盘销售也非常火爆，主打高端房源的一家将开盘的新房源的均价超过了4万元每平方米，但是记者发现，这儿的土地使用年限是从2006年6月开始计算的，现在已经过去10年了。

而位于麒麟板块的麒麟山庄，是南京土地年限缩水最严重的楼盘。调查显示该楼盘土地使用期为1992年12月到2062年12月，至今已过去了24个年头，土地年限还剩下46年。

业内

买到“产权年限缩水房”原因很多

根据1990年5月19日开始施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途划分：住宅用地为70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。

据房地产业内人士介绍，土地使用权缩水的原因主要有几个方面，一是项目开发周期的原因，开发商从政府那里拍下土地后，经过正常的筹备、开发、销售、办理房产证等过程，通常开发周期在1年到2年。二是部分楼盘受土地使用性质变更影响而导致土地使用年限骤减。比如有的土地前期属于工业用地，后来根据规划又变更为住宅用地，这样产权无形中“被”缩水。三是楼盘销售周期拉得过长，等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。最后，受囤地生财的利益驱使，一些开发商有意囤地、拖延开发进度，使得不明就里的购房者糊里糊涂地买下产权年限已经大大缩水的房子。

业内人士表示，开发商从拿地起就开始计算土地年限了，而从拿地到开工建设，到上市销售，再到交付给买房人，一切顺利的话也得三四年时间。因此购房者在买房的时候，尤其是一些百万平方米级的大楼盘，它已经开发到七期八期了，本身的土地已经过了十几年，那你就得去看看它究竟是多少年限，如果你觉得这个年限你能接受，那你就可以购买。

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