什么样商品房是商住两用房？买的时候应该知道哪些呢？

商业性住房说明该房产可以用来进行商业经营，还可以居住。因而受到购房者的青睐，那么今天小凤就来点评一下商住两用商品房的优缺点吧。

商住两用房定义

所谓商住两用，就是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

商住两用房产权

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

商住两用房税费

"商住两用"项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

商住两用房贷款

商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

那商住两用住房又有什么缺点呢?

缺点一：首付高 贷款利率高

◎ 购买商住两用房首付≥45%

◎ 贷款期限≤10年

◎ 贷款利率不得低于同期同档次利率 的1.1倍

◎ 住房公积金仅可提取、不可用于贷款

缺点二："商住两用"房生活成本高

◎ 商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。

也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

缺点三：土地使用权期限较短

◎ 普通住宅的土地使用权限为70年，且土地使用权期满可以自动续期;

◎ 商住两用房的土地使用权限为40年或50年，土地使用权期满需依照法律规定办理。

缺点四：居住密度相对较大

◎ 普通住宅一层2-4户，商住用房一层可到6-20多户。

◎ 商和住混杂在一起，名为既可"商"也可"住"，给双方都带来了很多麻烦。

购买商住两用房，又应该注意什么呢?

明确未来使用费的缴纳依据

购房者应在选购时问清水、电等是否采取商用价格，一些开发商会采取相应将补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。"

所选项目是否有配件

非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。"

首先商、住分区

商业区和居住区为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，避免了混用;人车分流，能够保证出行安全及便捷性。

其次商住分层

商用房分配到底层、居住层在商用房之上，分层管理将商住和自住的空间分割。选购这种房产时尽量选小区配套和公用设施共享程度低的项目。

回避商、住混杂

商住混杂，小区管理比较混乱、出入人员相对复杂，因此小区往往不会有良好的居住环境，安全、卫生等方面会存在安全隐患，影响生活品质。

看了这些有朋友要问了，什么是商改住呢?商改住的情况又有哪些?是否合法呢?

"商改住"是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，商业建设用地使用年限为40年。

"商改住"的情况有：①该区域不适合商，适合住;②开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用;③"商改住"后的售价高于早先商业用途的价格。

"商改住"是一种违法行为。相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。