长租公寓入场者不断增加 盈利起码要6年

租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。去年以来，房地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天。而记者调查发现，作为新兴行业，长租公寓谈盈利为时尚早，行业的发展也迫切需要配套行业标准的出台。

入场者不断增加

站在新的风口，长租公寓吸引着社会资本加速布局，而不少房地产商也开始涉足长租公寓，据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。

曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意?

万科泊寓项目济南负责人孙漠林表示，“国家提出当前要大力发展租购并举的制度，从政府的导向来说这个行业一定是没有问题的。”

“以济南为例，济南有相当大的市场规模没有被开发，以泊寓这种面向20-35岁之间青年群体来讲的话，我们判断济南市的市场容量就在50万到60万人之间，其实这还是一个没有被充分挖掘的很大的市场。”孙漠林说。一二线城市房价普遍高企，年轻人受制于高房价梯度差，越来越多地由“房奴”转向租客，再加上消费升级的背景和政策的推动，青年租赁需求无疑给长租公寓带来广阔市场。

除万科外，龙湖地产近期也将在济南推出长租公寓——冠寓。

“冠寓是应时而生的产品，我们并非房子卖不动了才做租赁。”龙湖集团有关负责人早前曾对媒体表示，开发商做长租公寓可谓轻车熟路，“无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广，对龙湖来说都不陌生，我们力争到2020年租金收入超过20亿元。”

至少需要6年

长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大。

济南简家公寓的总经理宋宝坤告诉记者，“长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产来说，行业投资回报周期基本在6到8年。”

孙漠林也表示，企业前期确实在方方面面都投入巨大，具体投入要根据实际情况来定。

“比如我们的第一家店，望平街店，之前是闲置的厂房，装修时需要把里面的设备拆除，重新做隔间装修，改造水电暖系统，这种前期投入就比较高。”他说，“而有些比如林业大厦、软件园店，原有的酒店性质的物业，房间的格局还有基本的水电暖配套情况相对来说比较好，所以改造成本与施工周期也比较短。”

孙漠林以万科其中一家店面为例给记者算了一笔账。“我们与原业主签订了20年的租赁合同，共计是4600平，仅第一年就支付租金140万元，根据合同，每年的租金会有不同程度的变化。随后投入大量资金将其改造成177个房间，配备网络、水电、家具、家电。同时规划设计公共活动区，配备了公共洗衣房、棋牌室、健身房、众享空间等多个功能模组。各项综合算下来这个项目基本需要6年以上的时间才可以。”

“整个长租公寓的盈利情况并没有大家想象的这么高，其实还是处在一个偏低的水平。”孙漠林说。

缺乏行业标准

作为新生事物，长租公寓行业尚无行业专属标准。孙漠林认为，“不管是改造的标准还是过程的监管，目前都没有一个明确的标准。”

“比如装修标准，相关部门要求按照酒店的消防标准进行装修改造，可实际改造过程当中却存在与实际需求不匹配的问题。还有一些需要办理的相关配套手续，目前也没有明确的标准。”他说。

“在租户的管理上，目前也不存在一个特别明确的规范，现在只能在参照酒店旅馆业的规范去具体操作。但是，像流动人口的登记、暂住证的相关政策及当地派出所对我们的监管措施，其实在某种程度上跟我们的行业性质不太匹配。”

对比房地产行业，孙漠林认为，租房房源的真实性缺乏集中管控平台，在某种程度上会出现劣币驱逐良币的现象，“对于我们这种企业来说，我们会根据经营情况给政府报备去交税，而对于某些个人房东来说，他们可能没有这么正规，所以无形中会对我们这种正规企业产生一定的冲击。”

同样，宋宝坤也告诉记者，目前这个行业并没有相关的行业规范，整个租赁市场的监管，目前也没有一个比较正规的体系存在。“国家非常重视长租公寓的发展，可能今年就应该有相应的行业规范落地吧。”

去年十月份，山东省政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出建立健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，要求建设政府住房租赁交易平台，加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案。

租客安全省心　但生活成本较高

林昕彤是一名来济读大学的外地人，租房是她毕业后遇到的最大的问题。

“离校前的最后几天才费尽周折找到一个与人合租的房子。”虽然做了还算充足的准备，但计划总是赶不上变化快。“过了没多久，房东突然通知我不租了，那会儿已经是冬天了，不得已，大冷的天再出去找房子。”后来小林又与朋友一起合租，可有的朋友租着租着就走了，余下的几个人负担整套房租的压力太大了。

后来，林昕彤的同事向她推荐了一家长租公寓，“20平左右的房间，有床有柜子，独立卫生间，有油烟机可以做饭，挺全的。”林昕彤租住了一个房间，价格每月1300元，让她十分满意的是，除了房租和水电费外没有其他费用。

“这边挺好的，之前暖气不热，他们专门派人过来给我修，出了什么问题，他们都来人给弄，而且还挺快的。”对她来说，在这里感觉到了安稳，再也不用跟过去那样似的，房东说让你走你就得走。

标准模式下的长租公寓里，有独立客卧和卫浴，厨房、洗衣房、健身房则是共用，有的还有阅览室、活动室、影音空间。“贵是贵点，但安全有保障而且省心。”林昕彤说。

作为业内人士，孙漠林的看法则更长远，他认为对租客来说，落户、上学、养老、医疗目前还没有匹配的政策，目前租房的权益与买房差距还很大。“租户的生活成本相对来说也比较高，目前他们的水电气暖的收费标准都是按照商业的标准来收的。