国家点名了！这12个城市，楼市“有喜”

3月13日，住建部在官网公布了“2018年棚户区改造工作拟激励城市名单公示”的新闻通稿，12个城市荣登公示榜。 

它们是：

内蒙古自治区乌兰察布市

湖南省长沙市

江西省上饶市

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

江苏省徐州市

山东省潍坊市

浙江省温州市

安徽省阜阳市

四川省南充市

河南省三门峡市

贵州省黔西南布依族苗族自治州

陕西省延安市 

除了长沙、乌鲁木齐是省会城市，其他都是三四线城市。这事实上就是中国楼市的现状：一二线城市靠市场、增量人口驱动，三四五线城市靠棚改驱动。 

而棚改中最具威力的招数是：货币棚改。 

货币棚改有两方面的含义：第一，拆了棚户区，国家收回土地，给原居民现金补偿，让他们购买商品房。这相当于减少了房屋总量，增加了购房需求和购房资金。第二，货币棚改的钱，是央行通过“补充抵押贷款（PSL）”低息发放给政策银行的，政策银行又给了开发商或者地方政府，这相当于“定向印钞”给三四五线城市的楼市。 

所以在过去两年中国出现了一大奇观：表面上看，广义货币M2增速越来越低，回落到8%左右。也就是说，央行印钞没有那么猛了。但三四线城市房价迅速上涨。主要原因就是上述两大因素造成的。 

所以，央行的印钞速度固然重要，但印的钞票首先给谁，用什么利息给，也及其重要。楼市里，人口增量固然重要，但人口缺乏增长的城市，还可以减少房子的数量。 

从2019年开始，棚改的规模受到控制，货币棚改的规模尤其被控制，这样做主要目的是“稳房价”。所以，三四五线城市的楼市，将进入一个平稳时期。 

但如果一个城市内如“棚改激励城市名单”，就可以获得一系列利好，对整个城市的发展，以及当地楼市等，都将构成利好。 

住建部、国家发改委和财政部，曾于2016年12月印发过一份《棚户区改造工作激励措施实施办法（试行）》，其中明确表示： 

1、每年1月，住房城乡建设部根据上一年度棚改工作情况，会商国家发展改革委、财政部，提出拟予激励支持的建议名单，并报送国务院。年度激励支持的省（区、市）数量在8个左右。 

2、国家发展改革委会同住房城乡建设部在安排保障性安居工程中央预算内投资时，对受表扬激励的地方给予适当倾斜支持。

3、财政部会同住房城乡建设部在安排中央财政城镇保障性安居工程专项资金时，对受表扬激励的地方给予适当倾斜支持。 

4、有条件的省（区、市）住房城乡建设、发展改革、财政部门，可以结合当地实际，制定相应的配套措施，加大激励力度，增强激励效果。 

也就是说，如果一个城市列入“激励名单”，则可以获得三项资金支持（中央两项，地方一项），比如“中央财政城镇保障性安居工程专项资金”就是其中之一。 

下面的截图来自财政部官网，是2018年度的“中央财政城镇保障性安居工程专项资金分配表”： 

可以看出，仅仅这个项目2018年一年里，中央就准备了1200多亿元的“红包”，主要发放给中西部地区。其中河南、山东获得的资金，都超过了130亿元。 

其中山东获得的“红包”占了东部地区总量的一半，显示出这个省非常受到中央的“眷顾”，山东由此也成为棚改第一省。中部获得“红包”比较多的省份是河南、安徽和湖南。西部则是新疆、贵州和甘肃。拿钱最少的，是深圳和厦门两个计划单列市。

纳入“激励名单”的城市可以获得多少钱，我没有查到具体数据，几亿到几十亿应该是有的。因为除了中央的两个奖励项目外，还有省里的奖励。此外，还会有其他的政策倾斜。政策倾斜带来的红利，甚至可能超过资金支持。

值得注意的是，2016年公布的条例规定，每年“激励”的棚改城市是8个左右，今年公示的是12个，可见激励的力度在加强。 

最近关于三四线城市的楼市，充斥着各种悲观的声音，认为完全没有前途。其实三四线城市非常复杂，至少要区分四种情况来分析： 

1、顶级城市圈的三四线城市，比如廊坊、嘉兴、南通、惠州、中山等，靠近实力强劲的一线城市，并在有效辐射范围内，拥有显著的增量人口和中心城市的外溢资源，因此值得看好。随着这些城市未来拥有联系中心城市的地铁，城市价值将显著提升。 

2、不在顶级城市圈，但城市占位比较好，在高铁网络中地位在提升，带有区域中心性质的三四线城市，将来也可以看好。最典型的是徐州，类似的还有南阳、湛江、九江等城市。但这类城市的新区、郊区要保持警惕。 

3、不靠近中心城市，也不是区域的“小中心”，但人口基数庞大的三四线城市，比如临沂、潍坊、周口等，都有1000万左右的人口，可以跟葡萄牙这种国家相比。这类地级市的核心城区，将来也不缺乏人口支撑，配套好、位置好的房子也有抗通胀能力。 

4、真正危险的三四线城市，是既不靠近中心城市、也不具备交通区域中心地位，也没有庞大的人口基数支撑的，对这类城市大家要小心。其下面的县城、镇，以及贸然设立的新区、高铁新城，就更加麻烦。