“商住房”还能起死回生吗？

3月份以来，全国范围内，房地产调控层层加码，特别是北京“商住房”市场遭到了“3·26新政”的核弹攻击，让炒房者感遭到了史无前例的寒意。随之而来的考虑是：全国范围内的“商住房”政策、价钱和市场的前景如何?

“商住房”临时处于政策和法律的“灰色地带”

要讨论“商住房”前景，首先需求从“商住房”的法律位置和开展历史说起。依照1990年公布的《中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》，我国城镇土地运用权出让最高年限按用处确定：寓居用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文明、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、文娱用地四十年;综合或许其他用地五十年。

由此可以看出，法律界定非常明晰，法律意义上的“商住房”的土地运用性质并不存在，这也是本文和大少数剖析文章在“商住房”上加上双引号的缘由。

但是，在北京、上海等一线城市，由于常住人口寓居需求宏大，2000年以来，一些以商业、酒店、办公爲名立项的项目，经过联系产权，以“酒店式公寓”或许“公寓式酒店”爲名，改动商业立项的运用属性，将“类住宅”作爲卖点，

多数项目还“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用自然气，一般项目甚至还可以落户。

从需求层面来看，2010年以来，北京、上海等一线城市出台严厉的住宅限购政策，“商住房”由于不限购而变得愈加抢手。特别是在房价一路下跌的大环境下，“商住房”也成爲无购房资历家庭的过渡之选，同时也不可防止地成爲炒房者的地狱。

关于“商住房”的风险，决策部门早有提示。2007年，北京市住建委就曾针对“商住房”项目收回风险提示，强调这种销售方式不契合《商品房销售管理方法》中的相关规则，应慎重投资。2011年，北京市下发相关告诉，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格式，不能设立独自的卫生间，开发商本人打隔断出售的商铺无法操持房产证。

但是，出于利益驱动和迅速回款的需求，再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严，少量开发商将商业、办公项目改爲类住宅产品销售，相关风险被各方选择性无视了。

三方面缘由促使北京对“商住房”痛下杀手

等到2017年3月26日，“3•26新政”对北京“商住房”市场可谓“核弹式打击”，团体购置“商住房”的空间和志愿简直完全消逝。那麼，北京爲何会对“商住房”痛下杀手，“3•26新政”出台的缘由和动机又有哪些?

首先，“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山。依据亚豪机构统计，北京“商住房”成交套数从2010年的19077套，下跌到2016年的67609套，涨幅爲254%，成交均价从22959元/平方米，下跌到30069元/平方米，最近“3·26新政”时，已涨至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重爲58.7%。“商住房”市场规模和价钱的一路狂飙，已严重影响到北京房地产市场的临时安康开展。

其次，“商住房”已成爲炒房者和投机客的地狱。不可否认，在无资历或能干力购置住宅状况下，许多刚需家庭选择“商住房”作爲过渡性阶段和“上车”的选择。但是，在天量买卖规模下，由于不受限购政策影响，“商住房”市场中的投资需求和炒房者比严重幅高于住宅市场。

特别是在被誉爲“北京楼市风向标”的通州楼市，投资客和炒房者一人购置数套甚至数十套“商住房”的景象并不鲜见。因而，过来近十年针对住宅市场的调控效果，都被庞大的“商住房”市场所冲抵或减弱了，也成爲房地产调控被戏称爲“空调”的缘由之一。

最初，“商住房”大开展与北京疏解低端产业的方向不符。依照最新发布的《北京城市总体规划(2016年-2030年)》(草案)，至2030年北京市人口将控制在2300万以内。因而，疏解非首都功用和低端产业，将成爲将来北京市城市开展的既定方向。“商住房”土地作爲商业用地，原本是用于建立高端写字楼、商业中心来吸引高端产业，却被改形成爲低端产业和群体绝对集中的区域，这显然与北京产业转型晋级的要求不符。

全国“商住房”市场将发作哪些变化?

“商住房”作爲住房市场的灰色地带，其合规化将是大势所趋，在合规进程中，“商住房”的价钱、市场格式也将发作深入变化。

首先，全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述，“商住房”在土地性质上属于商业地产，作爲普通住房出售一直处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法判定还会有哪些城市会跟进施行北京“商住房”新政，但从北京往年以来封堵“假离婚”、虚伪支出证明等政策破绽的方向看，全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋，这也是构建房地产安康开展长效机制的重要组成局部。

关于普通投资者而言，“商住房”合规的利剑将一直高悬，何时落地要看政策的需求。如往年以来，上海市曾经暂停了“商住房”的网签，中止了“商住房”的上下水、用电等配套设备，由此可见，上海跟进施行北京“商住房”新政的能够性不小。

其次，“商住房”持有者将以企业和机构爲主。近年来，决策部门开展房屋租赁市场的决计越来越明白，思绪也越来越明晰。往年的地方经济任务会议公报特别强调“要放慢住房租赁市场立法，放慢机构化、规模化租赁企业开展。”

2016年6月国务院出台了《关于放慢培育和开展住房租赁市场的若干意见》，该文件强调“充沛发扬市场作用，调动企业积极性，经过租赁、购置等方式多渠道筹集房源，进步住房租赁企业规模化、集约化、专业化程度”，以此作爲“培育租赁住房供给主体”的首要举措，同时还制定了一系列开展住房租赁企业的支持政策。

因而，开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持，或出售给住房租赁企业;异样，一局部团体持有的“商住房”将以适宜的价钱出售给住房租赁企业，或许自住和出租。

最初，一线城市“商住房”价钱下调的底线爲50%左右。之所以做出这一判别，有两方面的缘由：

一是“商住房”的存款比例爲50%，一旦价钱下调幅度超越50%，将触及商业银行的边沿平安线，添加金融机构的房贷风险，这是决策部门所不能容忍的;

二是从投资价值看，经过过来一年多的价钱飙升，北京、上海等一线城市“商住房”的租金报答率仅爲1.5%-2%，假如价钱呈现50%左右的下降，“商住房”的租金报答率将上升到3%-4%，接近银行临时存款的利率程度，一局部已持有“商住房”的团体投资者将呈现“炒房”向“租房”的转变，也能吸引万科这类有意进入临时租赁市场的房地产企业资金进入，以获取临时波动的投资收益。