大律师支招：劳动节购房小心五大陷阱

五一吹响购房集结号，五花八门的促销活动，律师要提醒购房者需要注意哪些购房陷阱?

陷阱一：房屋有隐形共有人

当买方看中房子后，先要明确的是产权人是谁，这是最重要的问题。房产证“共有情况”栏中分为单独所有、共同共有、按份共有三种。如果有共有人，就需要出具《共有人同意出售证明》。这种属于登记的共有，登记的共有，过户时须共有人到场，如果不能到场，需要公证授权他人办理。

还有一种，房产证上虽然登记是“单独所有”，但实际状态是共同共有，如夫妻共有或继承人共有，对于这种隐蔽共有未重视，或认为以房本为准，就仓促交易，有可能会出现纠纷导致合同目的无法实现。因此，买方一定要通过交谈获取这些信息，来辨识房屋产权状况，并要求隐蔽的共有人也出具同意出售证明。

陷阱二：房屋有抵押

房产证中房屋所有权“附记”栏，此栏登记着重要信息，如果房屋设置了抵押，该栏中会登记“已抵押”。如果房屋有抵押，需要了解抵押权人是谁，他是否同意出售，抵押数额多少。当然有抵押的房子可以买，但是需要合同中约定清楚，谁来负责解押，以及解押期限。如果买方愿意出钱为卖方解押，就存在一个风险，如果买方把钱还给抵押权人了，还没有过户，这期间如果发生纠纷，卖方想毁约，或房屋被查封了，有可能面临卖方拿不出钱赔偿你的风险。

陷阱三：房屋有法院查封，或者被第三人申报权利

如果卖方由于与其他人有纠纷，房屋被法院查封了，甚至房屋已经是别人的了，他手里的房产证已经是作废的了。但这些问题需要到房屋管理部门核实才能知道。这个核实最好在付定金之前，核实没有问题，之后再付定金及签属相关合同。

还有就是有的人对该房屋享有权利，在房屋管理部门有备案，比如前妻有居住权，前妻把离婚判决书到房屋管理部门备案了，如果过户，第三人可能会主张权利。

陷阱四：签约人不是房主本人，授权委托书不真实

要核实清楚签订合同的人是不是房产证上登记产权人，实践中大量出现家属代理卖房。需要要求代理人出具公证授权委托书，同时还要看清楚授权范围及事项，是否包含签订房屋买卖合同?及授权期限是否在有效期内。有的代理人无法提供公证委托书，如果买方不加重视，签订了合同，房主本人事后不承认，那么签订的合同就可能被认定为无效。还有的卖方想毁约，也以没有授权为由撕毁合同，这时买方就很被动。但实践中，大量的买方，遇到心仪的房屋，就抑制不住购买的冲动，再加上中介人员强荐保证下，代理人未出具完整授权委托手续，买方也签订了合同，当然并不是都发生问题，有的卖方事后也追认，但如果发生问题买方就会追悔莫及。

陷阱五：房主隐瞒房屋居住情况

有的卖方声称房屋有租户，不方便看房，要求去看同户型的，或者进去看时发现有的屋正锁着，没有钥匙等等一些理由。那买方就要警惕了，很多纠纷就是没有认真看房导致的，如果租户的租赁合同还没有到期呢，或者他与房主之间还有官司正打着呢，当你过完户，要求交房时，矛盾就开始显现了。

还有借名买房的情况，比如哥哥以妹妹的名义购买的房屋，登记在妹妹名下，当哥哥与妹妹发生矛盾时，妹妹作为产权人会背着哥哥去卖房，但是房屋自始就是哥哥住着，妹妹无法配合看房，妹妹就找理由说不方便看房，当过完户准备入住时，无法入住，找妹妹承担责任时，妹妹已经跑了。

还有的房屋是合住的，其他居住人不同意卖，其他人住的屋锁着，卖方趁其他权利人不在家时带人来看房。

其实要想判断这样的房子有没有问题，非常简单，你看房价即可，一般房价明显低于市场价的都会有问题，因为卖方通过大幅降价告诉了你这个房子有问题。

陷阱六：是不是“凶宅”

“凶宅”就是发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋。关于凶宅没有法律规定，司法实践中有分岐。一般而言，如果你买的房子，发生过凶杀这类事件，会给你带来内心的恐惧，比如你一个人在家，晚上睡不着，漆黑的屋子，又想到有人在厨房正在肢解尸体，会对你的生活质量造成严重影响。这样的房屋价值会大打折扣，甚至你多少钱都卖不出去。所以，对于买方来讲，买房时一定要到小区跟邻居或者物业多了解一下。

当然，一般买到这样的房子可以退。有的法院认为可以撤销合同，有的法院认为可以解除合同。但也并不所有的都能退，比如关于凶宅的范围包括哪些房屋，一直有争议，如我接的案子，一个老人从窗户跳下去，自杀身亡，那么死亡不是在屋内，算不算凶宅，有一双准备结婚的青年男女买了，本想作为婚房，后来法院认为对于准备婚姻的人会造成心理上的不良影响，解除了合同。当然延伸一下，掉到一层家窗外了，一层算不算凶宅。还有发生的凶杀，那么是不是对他对门的邻居也造成影响，邻居家的房屋价值是否也贬值。这些案件司法实践中判法都不甚相同。

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