“制造机”信达用金融思维做减法

从彼时的竞争者到合作者，泰禾集团和信达地产达成联姻仅仅用了两个月时间。去年12月底还在土地拍卖市场上拼杀，今年1月6日，泰禾集团就宣布出资11.36亿元参与上海新江湾项目开发;11月3日，二者再次宣布合作，共同开发深圳坪山新区“”项目。

在业内人士看来，此举正是信达地产“”解套思路。因为不少“”能够解套，是借助新“”的诞生，然而在调控政策出台之后，短期内新“”难以诞生，房企不得不另寻出路，“抱团取暖”便成了“”解套的主流做法。

做减法的信达

在不少深圳人眼里，坪山新区远离市区，地理位置和惠州也就一路之隔。但就是这样的位置，去年12月底，信达地产以30.3亿元、楼面地价高达27200元/平方米，夺下一宗地，成为新晋住宅“”。当时市场直呼信达地产太疯狂，如何在郊区卖出4万元/平方米以上的房子?

对于当时的信达地产来说，高价夺地是短期内急需一个独立操盘项目以示正式进入深圳市场，同时锻炼团队。而信达地产前来拿地的主体为深圳信达置业有限公司以及深圳坤润投资有限公司。

深圳信达置业有限公司副总经理毛文哲在接受媒体采访时表示，之所以采用联合体形式拿地，是未来在财务方面进行安排。信达地产在深圳也将有多个合作项目，更多的是股权方面的投资，未来均将在上市公司公告中透露。

11个月后，信达地产果然引进了盟友，还是曾经在土地拍卖市场上的对手——泰禾集团。泰禾集团表示，公司接受信达地产委托，为信达地产在深圳坪山新区的G11337-0101住宅项目提供代建及销售管理服务。

而这已经是泰禾集团第二次为信达地产代建项目。由信达地产和泰禾集团开发的上海泰禾院子将于近期开盘。但这个以泰禾院子命名的豪宅项目，其实是去年11月信达地产以73亿元总价，楼面价为6.3万元/平方米拍下的，一个月后信达地产引入了泰禾集团作为合作方。

在这个项目中，由信达地产全资子公司上海信达银泰和上海坤瓴投资分别出资2000万元和8000万元设立项目公司，其中坤瓴投资由信达地产持有8.75%，泰禾集团持有11.25%，宁波汇融沁齐股权投资基金持有80%。信达地产主要是财务投资角色，泰禾集团少量持股，主要负责操盘和代建。

此外，10月中旬，信达地产又将杭州滨江奥体地块股权稀释至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%。123.18亿元的土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担。信达通过稀释股权方式，成功引入融创、滨江为杭州奥体全国总价化解了风险。

专家对中国房地产报记者表示，“信达拿下后，资金面吃紧是符合预期的。而项目后续就需要有防范解套的考虑，加快高周转和降低开发成本是必要的策略。”

当然，在项目上抱团防风险的，信达地产不是第一个，也不会是最后一个。

拿“”就不是为了独吞

信达地产崭露头角是其在土地拍卖市场上的疯狂表现，以高溢价率地价横扫一二线土地市场，多宗“”被收入囊中。据观点指数统计，从2015年6月至2016年6月这一年间，信达地产集中爆发，先后于广州、合肥、深圳、上海、杭州几个城市拿下六宗地块和一宗高总价地块，总耗资高达352亿元，而2015年其全年营业收入仅81.36亿元。

截至2016年9月30日，信达地产累计实现营业收入44.33亿元，同比增长51.80%;回笼资金104.61亿元，同比增长56.77%。这一数字对比其拿地金额，相差甚远。

根据同策咨询研究部统计，2016年1～10月上市房企拿地金额TOP20排行榜中，信达地产以215.13亿元位居第17位。但同样存在于这张榜单里的房企，除了“千亿俱乐部”里的会员外，剩下的也多是业绩过百亿元的品牌房企。

另一个数据显示，房企“拿地与销售额比”(计算拿地资金相当于几个月销售额)数据显示，信达地产该指数已达到17。这也就意味着，前10个月信达拿地的支出，相当于过去近一年半的销售收入。而通常该数据保持在6才是安全范围，超过12说明拿地节奏较为激进。

对于信达地产来说，带上“制造机”的皇冠显然不能轻易低头。在拿了诸多“”项目后也引起了业内猜测，究竟信达地产要如何撬动开发，是否将引进合作方?

果不其然，信达地产不仅仅选择了泰禾集团，中国金茂、滨江集团、融创中国都成为了信达地产的“座上宾”。且操盘权都交由合作方，信达地产更多的是扮演财务投资角色。

不仅仅融合了投资人和合作方，信达地产还通过转让项目来降低公司潜在的风险。有媒体报道，信达地产近期正在以7028.8万元价格，对外挂牌出售旗下的子公司上海宝纳园置业48%的股份，转让之后信达地产将不再持有该公司任何股份。

信达地产还进行债券融资，于今年5月、8月分别发行私募债券30亿元，加上上半年公司成功发行的30亿元公募债券，公司前三季度实现债券融资90亿元，有效降低了整体融资成本，融资期限结构也进一步得到了优化。

以金融地产思维模式操作“”开发的信达地产，在金融运作上更为娴熟，也是其为何能频频拿下“”的原因。

有接近信达人士对中国房地产报记者表示：“信达融资成本低，只有2%，这么低的融资成本，又遇上了好的市场，当然要拿地。从某些层面来说，也是避免建设银行投入房地产领域的巨额贷款再次变成坏账。过去几年，建设银行在房地产上非常激进，导致现在房地产贷款坏账非常多，经常冒出大额房地产不良贷款，而这些房地产不良贷款又要剥离给信达资产来处置，最终就得由信达地产通过各种手段来消化，包括制造来带动不良房地产项目的上涨，从而达到围魏救赵的目的。所以说，信达资金面宽裕，有财政部隐性担保、信达集团支持，使得其敢于也能够高杠杆融资。”

信达地产母公司为中国信达资产管理股份有限公司，是中国四大资产管理公司之首，对接的是建设银行，专长收购处理不良资产，信达地产正是其旗下唯一上市地产平台。

有业内人士对中国房地产报记者解释：“金融体系对宽松货币政策的传递，令金融资本到处寻找商机，房地产就成为当前经济形势下的不二选择。当它们制造了很多时，已经带动周边的项目，保证房价只涨不跌。它们拿不傻，虽然未必相信楼价还能继续翻番，但一个项目的亏损并不等于整体项目亏损。如果能够带旺周边市场，房企反而能够从整体市场上升中获得额外收益，这正是频出的主要逻辑所在。高昂的土地成本和自身资金实力短板让合作开发模式可以降低这些企业资金压力，而让操盘能力强的企业去操盘，能减缓周转压力，进一步摊薄风险。”