自如CEO熊林:长租公寓现在是靠低毛利运营

因为“炮轰”自如、蛋壳等房租公寓推高北京房租，8月中旬，我爱我家原副总裁胡景晖被推向风口浪尖。

8月22日，胡景晖接受《中国经济周刊》记者专访，他呼吁“国家队”尽快进入住房租赁市场。

解决房屋租赁市场问题的唯一办法是让“国家队”入场

《中国经济周刊》：这一轮房租上涨与资本的关系有多大?

胡景晖：资本起到了推波助澜的作用。导致房租上涨的因素有很多，主要包括供应不足、CPI上涨、租房旺季，以及“腾笼换鸟”导致人口结构发生变化后对租赁品质的要求提升。抛开这些因素，资本涌入导致长租公寓以超出市场价的水平收房，对于推动房租上涨的诸多因素而言，资本因素所占权重应该是三分之一。

《中国经济周刊》：为何资本进入住房租赁市场会导致房租上涨?

胡景晖：行业内有句话叫“得房源者得天下”。今年各大公寓运营商KPI的核心指标就是扩大规模，不惜一切代价地扩大规模。在租赁房源有限的情况下，运营商哄抢资源，就会导致房租上涨。如果资本都到北京的轨道交通沿线开发长租公寓房源，那结果就会大大不同，房源可能瞬间就会多出100万套。

一方面资本具有逐利性，另一方面资本的进入又没有增加供给，两相结合必然导致租金上涨。事实也的确如此，资金被用来装修房子，而不是用于提高房屋的供给数量。

《中国经济周刊》：在被约谈后，10家中介称将提供12万套房源且不涨价，这12万套房源从何而来?

胡景晖：我认为约谈，或者提供12万套不涨价的房源，在短期内作为应急手段是有效的。但是从长期看，解决不了任何问题，如果靠约谈就能改变市场，那经常约谈就好了。而且这12万套房源，本来就应该被投入市场，只不过投放时间提早了一点，也把价格降低了一些。对于租房市场，从立法、监管机制到实际操作层面都需要进行深入、有效、持久的改革。

房屋租赁是关乎民生的行业，经营者必须真正承担起社会责任，而不是单纯向资本靠拢。我认为唯一的解决办法是让“国家队”入场，让国资控股中介是最根本的解决方法和唯一手段。董事长由“国家队”出，再加上党委书记，总裁可以是专业人士，一切问题迎刃而解。

《中国经济周刊》：您怎么看长租公寓提升了租客居住质量的观点?

胡景晖：租客本来可以接受很多房子的状况，但租赁机构非要重新装修;租客不介意六七成新的家具家电，租赁机构非要换成崭新的、高端的。相比居住质量，应该优先考虑租客的承租能力。长租公寓进行的标准化改造，我认为80%是没必要的，实际增加的成本导致租客无法承担。租赁机构的这些行为，不是to C(顾客)，而是to VC(风险投资)，说白了是做给投资机构看的，以便“蒙”来下一个投资者，而不是设身处地地为租客考虑，为了让这个行业走得更长远。

《中国经济周刊》：从现在房租占实际收入的比重来看，您觉得租客的负担大吗?

胡景晖：很大，很多人的房租支出占收入比重已经达到40%~50%，而发达国家是三分之一左右。

《中国经济周刊》：您认为北京目前的租售比合理吗?

胡景晖：从国际惯例上看很不合理，年化投资回报率大概为1.5%，国际上的水平应该是6%。如果向国际惯例靠拢，应该是房租涨一倍，房价跌一半。但这都不可能发生，如果房价翻一番，租房者就疯了;房价跌一半，银行就疯了。要看经济发展水平提高和收入增加后是否能够完成破局。业主或者投资机构都会觉得房租太低，但从承租人的角度看，房租已经占收入比重50%，感觉无法承受，其核心问题在于地价高、房价高。

《中国经济周刊》：房租过快上涨会给经济带来哪些影响?

胡景晖：首先，房租的快速上涨会导致用人成本增加，直接转化为企业成本，导致众多产品加价。其次，一旦房租上涨，CPI也就会上涨，从而诱发通货膨胀。第三，房租快速上涨，如果出现“爆仓”，会造成社会的不安定。租赁住房是一个“退无可退”的领域，如果鲍鱼和鱼翅涨价了可能没关系，但是如果大米和面粉的价格都快速上涨，那就会导致可怕的结果。

国内中介服务难以让人满意是交易模式的问题

《中国经济周刊》：近年来，房地产中介行业出现了像链家这样的“霸主”，这个行业是如何发展起来的?

胡景晖：早期的中介群体在北京房地产市场几乎可以忽略不计，2001年全年二手房交易量也不超过1000套，跟现在一个月成交1万多套没法比。中介公司的兴起，主要是由于市场的牵引，伴随着二手房交易量的逐步增长发展起来的。2009年，北上广的二手房交易量第一次超过新房，如今北京一年的二手房交易量在20万套左右，新房是7万套左右，这个差距还会越来越大，房屋租赁就更不用说了。此外，中介企业大规模吸引人才，以及技术水平的不断升级，比如网站、移动营销等各种工具的应用，都使中介在房地产市场越来越有话语权。

《中国经济周刊》：在互联网时代，房地产市场是否有可能“去中介化”?

胡景晖：全世界的中介无非是两种盈利模式，吃差价和抽成。我爱我家在很多年前就决定不吃差价，只抽成，也就是收取2%到3%的服务费。如今，即便互联网很发达，但房屋租赁或买卖过程中，还有很多事情需要打理，房地产交易是一种低频、非标、大额的交易。没有中间人介入，有些事情打理起来很麻烦，比如房东把房子挂到网上，一天可能要接一两百个电话，还难以辨别客户的真假，可能要请一周的假来处理。另外，合同如果有问题也可能识别不了，售后服务的问题也可能解决不了。所以最后大家还是选择了中介，尽管目前中介的服务还是如此不让人满意。

《中国经济周刊》：您认为国内中介服务难以让人满意的原因是什么?

胡景晖：这实际上是交易模式的问题，我们称国内的中介为居间交易，也就是一手托两家，既代表买方又代表卖方，这样的话他实际上只代表自己的利益。而在一些国家，买方、卖方都有自己各自的代理人，双方进行谈判、博弈，最终达成双方都满意的结果。目前国内的居间交易模式，就好比打官司时原告和被告请了同一位律师。所以最遗憾的就是，我们在全世界最先进的互联网应用上，嫁接了一个古代的交易模式。这种情况的出现可以说是政府、行业协会、经纪公司都甘于现状的结果

“阿里员工去世，生前租自如甲醛房”，9月第一个周末，前述微博热搜话题再次将自如推上了舆论的漩涡。自如CEO熊林也在自己的微博发布了声明回应对自如的质疑，但公众的质疑并未消解。

9月3日下午，深陷“甲醛风波”的自如CEO熊林接受新京报记者专访时表示，最近的心态是“拒绝愤怒和委屈”。对于饱受质疑的自如装修甲醛问题，熊林告诉新京报记者，目前已经采取三个措施，首先针对现有客户，有所疑虑可以免费检测，第二是下架所有初次出租的房源，检测安全之后再上线，第三是积极动员全国同事来和客户做更多的交流，让一线同事来帮助客户协调解决问题。

除了甲醛风波外，自如此前还陷入房租涨价风波，针对业界质疑的房租分期变金融工具加杠杆问题，熊林表示自如的租金贷占比不到25%，是良性的。

1 在超高周转率下，如何保障装修无污染?

在网络爆出“阿里员工去世，生前租自如甲醛房”之后，熊林就在自己的微博开始发布相关的回应。谈及最近的状况，熊林说，“两个心态，拒绝愤怒和委屈。”

熊林表示，最担心客户对自如的信任受到影响。熊林说，“因为自如是行业标杆，是第一，大家对你就是有更高的要求，(自如)有更大的责任。(只有)专业和诚恳的行动，客户才会持续信任我们”。

“出了这件事之后，会有一系列措施启动落地”，熊林表示，一方面从房源的基础品质来下手，自如会进行毛坯装修、老旧改造、带装修改造三类。这三种房子的装修投入不同。自如最近启动的“深呼吸”项目，最重要的基础是提升房屋的装修标准，采用一系列产品的升级和品控、抽查来保证装修过程符合规定。

熊林介绍自如内部有一个品控管理部，根据验收清单来整改。进行出租时，线上会标注初次出租，线下管家也会在带看时提醒优先考虑二次租住的房间。

装修问题一直是自如最大的问题之一，熊林回忆，在自如刚起步的时候，客户看重安全和稳定，自如选择靠谱的供应商。随后自如认识到要解决装修问题，意味着更大的投入，开始对老旧房屋进行空气治理。

“2014年我们开始发布自如友家的时候，我们把很多家具改成了工业风铁制品，减少了很多板材用料，到2017年自如做‘深呼吸’项目，探索从源头上解决产品质量问题。”熊林解释，第一方面就是板材质量，达到欧洲的装修标准，第二方面是辅料的运用，对黏合剂和涂料进行升级，在衣柜上尝试更少的板材。自如也尝试过装新风系统，但是成本和施工难度陡增，很多业主不允许在墙上打洞。

此外，熊林表示，目前市场上没有足够的第三方检测机构，来支撑自如数万房屋的检测需求，这说明过去空检的需求端和供应端，都没有发展充分。不仅仅是租赁端，在家装和办公室，幼儿园、养老院、商场等场所的装修检测都是缺失的，过去都不做检测，检测行业就达不到发展。希望可以推动检测发展，并形成未来的行业标准。

2 房租分期变金融工具，加杠杆危险几何?

自如此前被质疑，通过分期+ABS的金融工具组合，提前收取整年租金，却按季度支付房东收益，另一边通过租金贷收取租客利息。

有业内人士分析，借助金融工具，长租企业可以大量沉淀资金，加大资金杠杆，让扩张速度翻倍，而住房租赁企业分为业主端的租赁和客户端的租赁，两端都是金融杠杆。有的租客发现，租房中介表面上承诺“押一付一”，其实在其中嵌套了一个第三方租房贷款。

对此，熊林回应，“租金贷本身是一种创新，但作为一种金融手段，一个是使用比例，杠杆幅度，第二是真实性。”他表示，自如在租金贷的占比保持在25%以内，其负债水平和投入水平是良性的，但很多企业用到70%以上，这就存在很多透支未来的风险。很多客户反映被贷款，没有让消费者知情，而且放大了杠杆。

对于防范长租公寓的金融风险，熊林分析，主要靠三个手段，降低使用比例，提升资产质量，提升经营水平，“使用比例在一定比例之下，就没有透支未来。经营做得好，就不会破产。收入要弥补负债，量入为出，不做盲目的扩张，以稳健的增长来防范风险，为客户做规范的操作。”

在长租公寓的竞争中，熊林分析，并不是任何企业都能找到钥匙，有的企业找到了资本，但是机构化的价值是保持房租稳定的增长，而不是大起大落。这个行业最大的就是租房成本，我们追求更高的性价比，让更多的人使用我们的产品。这个行业进入门槛低，实际上是规模管理难度极高的行业，包括品控、安全，这是一个看起来简单，但越做越难的行业。

3 有传闻称“平台利润堪比贩毒”，实际如何?

此前有网络文章称“中介利润比贩毒还要高”，对于这个说法，熊林说，“我也不知道贩毒的利润有多高。但是长租公寓是靠低毛利、大规模来运营的。”

目前自如在租房市场份额为8%，对于之前囤房涨价的质疑，熊林分析，“中介囤房涨价的质疑是站不住脚的，一算账就禁不起推敲。如果囤8万间房，每天100块租金，囤一个月的成本是2.4亿。没有中介有这个资金实力来囤房涨价。”

“机构化经营模式的核心是不要空置，个人持有房产的成本其实不高，而机构有房子在手里的时候成本极高。大机构的作用就是可以让房租不会太大浮动，自如只有8%占比，客户在租房子的时候也会四处比价，所以只能跟随市场，不能去左右市场。”熊林说，这个行业有很多竞争者进来，会采用一些手段破坏市场，但是不出两个季度，高持有就会有很大风险和巨大的成本。租房市场是高波动的，在高峰的时候房租上涨，低峰就会下降。

熊林分析，租房市场的供给错配，是因为很多老百姓的房子都是自己消费升级之后，不住的房子拿出来出租，所以质量比较差，我们通过统一的装修和供应链采购，来让房子更好地满足他们的需求。

熊林介绍，自如每收100元房租，其中70-75元付给房东，装修15元，服务成本8元，还有人力成本，如果出租率做不到95%，是没有利润的，“希望大家以理性专业的态度来对待这个事情，贴标签和标题党，对行业没有太大的帮助。”

低毛利如何维持长租公寓这么重的资产运作呢?熊林解释，用户量足够大的时候，自如会有机会做更多的增值服务。熊林称，“目前自如在很多城市还处于投入期，我们在品质和人员的投入，在未来一段时间内达到理想的模型。这是一个低毛利、大规模的行业。前三年我以为我们会是一个小而美的企业，后来我意识到自如应该成为能满足更多人需求的企业。”

观点

规模扩张背后，自如重运营挑战巨大

自如成立于2011年，刚开始依托链家创立。在“房住不炒”的政策风向下，长租公寓成各路资本追捧的标的，开发商、中介机构、酒店运营商等纷纷抢占市场蛋糕。自如CEO熊林此前表示，2017年是长租公寓发展飞跃的一年，大的市场环境及利好政策，使得自如在2017年进驻全球60个城市，业主突破20万，自如客突破120万，房屋持有量超过50万间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，长租公寓现在面临很多市场挑战，实际上行业管理还略偏滞后。业内人士称，“3万套的体系，可能会支撑企业做到5万-10万套规模，可能到了10万套规模时，还会遇到瓶颈。”“对自如而言，未来也需要警惕，并把部分业务整改作为当前业务标准化流程的一个重要环节。经过这次管控，后续自如的产品线会更加丰富，也更经受得起市场的考验。”严跃进表示。