新小区交付前，物业要先和开发商“对账”

近几年，物业纠纷已成为全社会关注的焦点之一。从矛盾纠纷引发的类型来看，因项目前期开发遗留的历史问题造成的矛盾占据较大比重。许多住宅小区内共有部分、共用设施设备因为缺乏严格的物业交接，给后期使用和管理埋下隐患，导致开发商和物业企业之间相互“扯皮”。为加强对物业共用部位、共用设施设备的管理，维护业主的合法权益，近日，我市出台了《关于规范新建物业承接查验工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)，规定了物业承接查验的条件、内容、程序、相关管理要求等。

办理物业承接查验应具备相应条件

《意见稿》提到建设工程须竣工验收合格，取得规划、消防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设主管部门备案，且验收资料齐全;供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表的计量表具，能正常使用并经相关专业经营单位确认，其中未移交至专业经营单位由物业服务企业自管的供电设施设备，交接双方及其相关方已就维修责任、电费收缴和电损耗分摊等达成书面协议。

生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按照房地产开发项目建设条件意见书和规划设计的要求建成，且权属明晰;道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认;建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施)，无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工等。

承接查验内容含共用部位及共用设施设备

《意见稿》明确了承接查验的详细内容。

共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。

共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。

如违规交接双方应承担一定的法律责任

开发建设单位不得凭借关联关系或滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害房屋买受人的权益。开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。开发建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担相应赔偿责任。

开发建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由物业所在地房产部门责令限期改正;逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。开发建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房产部门责令限期改正;逾期仍不移交的，按照《物业管理条例》第五十八条的规定，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。