冯仑的新“段子”：地产商从有钱人变身“手艺人”

7月26日，由凤凰网奇点商业主办的“破而立·喻新生”2019 奇点（中国）绿色商业生态价值论坛在北京举办。

会上，优博集团董事长&凤凰网房产CEO单大伟、御风集团董事长&万通集团创始人冯仑、爱琴海集团执行总裁王强、福晟集团董事兼商业集团总裁吴洋、依文集团董事长夏华等重量级嘉宾纷纷发表主题演讲，分享各自的商业见解。

论坛当日，备受期待的御风集团董事长、万通集团创始人冯仑也在现场分享了主题演讲《未来商业发展三部曲》。冯仑指出，从开发时代到后开发时代，当地产行业正在经历深刻变化，地产开发商也纷纷开始蜕变与转型。

从开发时代到后开发时代，在语焉不详中寻找未来

“原来特别爱说话的地产商，现在说话的方式变了，”冯仑在演讲之初，便用一句话道出了近两年地产商的转变。一方面是行业边界逐渐模糊，跨界时有发生；另一方面，冯仑认为是地产商的声音开始“近乎绝望”了，网络盛传的上百家房地产公司出现资金链问题，也为这个行业带来了几片乌云。

种种迹象，都表明了房地产行业正在经历一场深刻变化。开发商们开始转换角色，在语焉不详中寻找自己的未来。

房地产行业究竟在经历哪些变化？

首先，是从开发时代进入后开发时代的变化。自2016年我国人均GDP达到8126美元后，住宅地产便不再是房地产最重要的主旋律了，开发时代已经式微。“这是全世界的规律，”冯仑称，随着城市化超过50%、人均GDP超过8000美元而变化的，是城市人口增量趋好，城市空间结构逐渐固定化。当居民收入与经济增速开始放缓时，市场对新房的供应量需求也开始减少。

开发时代曾经以住宅为单一产品，以开发为主要的商业模式，成本、规模、扩张速度等都是企业竞争的重点领域。而目前，二手房交易超过新房交易、存量资产超过增量资产。进入后开发时代后，“行业的特点在于全商业模式、全市产品线和全价值链，”冯仑指出，后开发时代的竞争重点已经转为运营与资产管理，“重点改变了，将会使很多企业发生变化。”

什么都敢做的有“两类人”

全商业模式、全产品线、全价值链的变化，是房地产行业发生转变的第二个表征。

以商用不动产为例，冯仑称，商用不动产作为空间租售，再由租户用来服务客户来实现这种B2B2C的模式，商业地产即为商用不动产的一种形式。如今，商用不动产可细分为写字楼、购物中心、度假酒店、物流仓储、教育研发、健康医疗以及公共物业等多个类别。

在过去的开发时代，开发商全部投入住宅领域，即使产品品质有差异，然而住宅地产开发的类别不会变。而当全世界都进入到后开发时代，冯仑笑言：“什么都敢做的只有两种人：一种是金融人，另一种是综合性超大规模的地产公司，”此类公司将布局住宅与商业两个领域。

除了综合性超大规模的地产公司，冯仑称，未来多数企业会选择深耕某一具体的细分领域。然而后开发时代复杂的产品类型，将主宰着商业模式与价值链的变化，对于开发商来说这仍然是一场不容小觑的挑战。

开发商变为“手艺人”，把活练好不容易

地产行业发生转变的同时，主角地产商们也正经历着角色转变。在住宅地产快速开发的时代，外行眼中的地产开发商是“土豪”，是有钱人。事实上，冯仑以纽约曼哈顿街区为例，其中心区的几百栋高楼大厦中，只有不到5%的高楼真正属于地产开发商。

今天的地产开发商正在逐步从“有钱人”向手艺人过渡，而空间价值的最大化就是“手艺人”们苦练的一项技艺。

“地产商要学会讲空间故事”，冯仑强调，如何在“四堵墙一个顶”的物理空间中，创造出满足客户需求且舒适安全、经济合理的人造空间，是开发商作为手艺人需要面对和消化的课题。

从宏观角度来看，行业与企业正面临蜕变，而从微观角度来说，从业者同样面临考验。小说家讲人间故事，地产商讲空间故事。但目前看来，冯仑认为能把空间故事讲好的人已经变得非常，“若是原来管住宅的人来管商业，肯定做不到价值的最大化”。

冯仑结合自己的经验谈到，目前日本写字楼已经进入到第六代的开发，而即使自己已经做出7个写字楼，也仍然停留在第三代。这一刻，拥有多年丰富地产开发经验的冯仑谦虚地称，自己也还是个“小学生”，只得向国外优秀企业讨教写字楼开发经验，给自己的团队“补课”。冯仑特别指出，在后开发时代，若是人才的专业度不够，那么在进入到资产运营管理阶段后，仍然很难成功。

地产公司转型就是一场“胖子转身”

谈到地产行业变化的最后一点，冯仑指出，是企业的成长模式变化了。未来的10-15年将是租售并举、以租养售的时代，全国性房地产公司将由单一开发转向以资产运营管理为核心。然而在地产行业内来看，幻想一个大型地产公司两年转型、三年成功、五年再创奇迹几乎是不可能的。

“地产公司转型就像胖子转身，非常慢，”冯仑用形象的比喻描述这场巨大的转型，“具体可以分为为转型、小转型和大转型。”冯仑指出，微转型是在细分领域纵深创新；小转型是转向多元但不转行；而大转型则是“转型也转行”，即告别开发时代，真正迎来以商业资产来运营管理的时代。

除此之外，冯仑还预指在未来10-20年的转型过程中，以租养售和在细分领域里认真运营的企业将发展的很好。

演讲最后，冯仑提到房地产行业已经进入到了新的起点。后开发时代来临后，行业面临更多的是商业变化，这个变化是既深刻又全面。

冯仑更希望未来的三五年，人们将又能看到地产商开始“说话”了，但是他们是自说自话，各说各话。有的人说住宅，有的人说商业，有的人说物业，有的人说物流，有的人说健康，有的人说教育，这将进入到真正成熟的商用不动产的运营和开发结合的阶段，也就进入到了成熟的、理想的商业发展的时代。