社科院报告：2020年房价有望实现软着陆

11月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》（下称“报告”），该报告也是2019年度房地产大数据总结报告。报告显示，2019年核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，一线城市房价反弹力度较弱。预计2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。

反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年，核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月，核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹；2019年5-7月，“小阳春”逐步消退，核心城市房价涨速下降。2019年8-10月，市场进一步趋稳，核心城市房价稳中略降。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。

具体来看，一线城市中广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，后弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。从2019年10月环比变化看，一线城市房价平均环比下跌0.025%。其中北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海环比下跌0.70%；广州环比微涨0.12%；深圳房价环比上涨1.81%，涨速比上月扩大0.91%。

在核心城市房价止涨趋稳的同时，二手住房成交量也冲高回落。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者：“今年出现一些下跌，不完全是因为需求的原因，而是因为限价等原因确实压抑了一定的需求。”此前，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。他表示，将继续坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。从各地看，不少地区房贷利率不降反升。9月16日，房贷利率定价执行标准在京落地。部分银行发布的首套商业性个人住房贷款利率，在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上，提高55个基点；二套商业性个人住房贷款利率，在不低于相应期限贷款市场报价利率的基础上，也提高105个基点。

此外，准一线城市近一年的房价走势也相对低迷，过半二线城市则在今年稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%；成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。

2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。三四线城市纬房指数监测显示，近一年临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。

值得关注的是，根据监测模型及专家评价，《报告》提出了参考性预警预报。其中，明年房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。既没有较快上涨、大涨的预警城市，也没有较快下跌、大跌的预警城市。

不过，严跃进认为：“对于房价下跌的预警，个人理解大城市应该不太可能往下跌了。因为这两年实际上控制得比较好，价格都属于比较低位的，这个时候反而是有可能是反弹的。从目前来说，要预测下跌的话，其实还是一些三四线城市，因为棚改政策不到位，过去房价过高了。大城市由于现在的人口导入等，到明年可能限购政策松绑。对于2020年来讲，应该说不会有下跌的可能。”

报告也提出建议称，坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性；把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定；落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任；稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调。