物业赴港上市大潮下 宋都服务IPO首度折戟

对于物管行业来说，赴港上市必将在2020年的年度关键词中占据一席。尤其是随着新冠疫情的爆发，令更多人开始意识到其重要性和增长空间，碧桂园服务、保利物业、新城悦服务等股价纷纷创下上市以来的新高。

不同于房企IPO的一波三折，在香港资本市场的追捧下，物管公司的上市之路似乎要好走许多。

据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，已有包括弘阳服务、金融街物业、兴业物联在内的6家物业公司成功登陆港交所。另外，还有鸿坤物业、宋都服务等至少9家公司递交了招股书。

在这样的环境下，物业公司上市折戟似乎变得稍显“稀奇”。7月26日，据港交所文件显示，宋都服务递交的招股书已满半年，状态变更为失效，成为了今年递表的物业公司中第一家未能成功上市的企业。

规模之困

1月24日，宋都服务向港交所递交了招股书，每股股份为0.00001美元，信达国际为独家保荐人。

观点地产新媒体了解，根据港交所上市流程，拟上市公司先向港交所提交招股书及其他文件材料，受理之后港交所会对公司和保荐机构进行问询，问询之后还有现场聆讯，通过聆讯之后公司就可以开始准备招股、发行、上市了。

问询环节，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。

对于宋都服务招股书失效，上海中原地产资深市场分析师卢文曦指出，从目前的市场来看，规模是衡量一家物管公司的重要指标。宋都服务作为以住宅物业为主的物管公司，体量或许没有达到港交所上市的准入门槛。

根据招股书显示，宋都服务于1995年在杭州成立，宋都股份董事长俞建午通过家族信托控制其股权的95%，为其最终控制人。俞建午90后女儿俞昀自2018年3月加入宋都服务，现担任公司董事会主席兼执行董事。

据相关统计，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，其中万科物业、碧桂园服务、彩生活等，管理面积均在3亿平方米以上。

截至2020年9月30日，宋都服务在10个城市设有8间附属公司及12间分公司，当中大多数位于浙江，在管总建筑面积约为400万平方米，于最后可行日期的在管总建筑面积约为590万平方米，

相比于已经上市的物业公司，宋都服务在管面积只有金融街服务的五分之一，体量仅高于排在末位的兴业物联，属于典型的“蚊型”物业公司。

同时，宋都服务和大多数上市物业公司一样，仰赖关联公司输血。2017年、2018年及2019年前9个月其来自宋都股份开发物业(含独立开发和合作开发)的在管建筑面积与总在管建筑面积的占比，分别为98.4%、95.5%及86.9%。

然而，创立于1984年的宋都股份，过去多年间发展较为缓慢，直到2018年销售额才首度突破百亿，这意味宋都股份并不能依靠关联方来快速扩大体量，未来短时间内规模成长有限。

截至2019年9月30日，宋都服务在浙江省的在管建筑面积占总在管建筑面积的79.8%;在浙江省的在管物业产生的收益占物业管理服务总收益约84.2%。

值得注意的是，根据企查查信息，2020年6月23日，吉林宋都服务有限公司成立，法人代表徐亚，注册资本100万元，注册地为吉林省辽源市龙山区。其中杭州宋都服务持股51%，辽源现代职业教育集团有限公司持股49%。

据了解，这是宋都服务成立25年以来，第一次离开长三角，进军东北市场。有业内人士认为，此举是宋都服务意欲摆脱依赖，主动开拓市场份额的表现。

他表示，“相比于长三角地区的相关规定，东北市场的门槛相对较低，因此选择离开长三角也是一种尝试。”

跨界长租公寓

除了规模，盈利能力的下滑或许也是影响宋都服务此次IPO的原因之一。

根据招股书显示，2017年、2018年、2019年前9个月，宋都服务的营业收入分别为0.84亿元、1.33 亿元和1.37亿元;净利润分别为1396.5万元、2088.9万元和1942.5万元;净利润率分别为为16.6%、15.7%、14.1%，呈现出下降的趋势。

据Wind数据显示，同期港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%，兴业物联2019年的毛利率高达42.72%，而宋都服务2019年前9个月的毛利率为28.5%。可以发现，宋都服务的毛利率要比行业平均低近2个点。

相较其他物管企业，宋都服务的特殊之处在于跨界涉足长租公寓业务。2019年前9月，长租公寓业务共为其贡献收入124.7万元。在招股书中，宋都服务提出，考虑到收益的提升，计划进一步扩大长租公寓业务分部。

卢文曦表示：“对于一家上市公司来说，公司的规模、盈利能力固然都很重要，但讲故事能力同样重要。”或许对于宋都服务来说，长租公寓就是未来的成长空间，然而这个“故事”却并不好讲。

今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，年内长租公寓雷声不断，长租公寓第一股的青客公寓和第二股蛋壳公寓接连被曝出负面消息。甚至有资深人士称，长租公寓的估值已经回到两年前的起点。

不过，卢文曦认为，长租公寓在一线和强二线城市都有一定的市场需求，并且政策慢慢会有倾斜。此时进入长租公寓市场的成本相对较低，未必不是一个逆势翻盘的好机会。