房贷利率选固定还是上浮？看专家如何说？

8月25日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮政储蓄银行5家国有银行开始将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为LPR定价。同时，多家银行提醒，若不接受批量转换规则，可与银行提前联系或者转换后协商撤销。根据各家银行公告，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。对于不同的存量房贷客群而言，存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，究竟孰优孰劣?业内人士表示认为，主要取决于贷款余额、还款期限以及还款计划等多方面因素决定。

去年年底，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。近日，多家商业银行已发布《关于存量浮动利率个人贷款定价基准转换的公告》，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括组合贷中的商贷，但不包括公积金贷款)，利率定价机制可以转换为LPR加点形成的浮动利率，或转换为固定利率。其中，加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR，且加点数值在合同剩余期限内固定不变。一般而言，存量房贷利率转换为固定利率能提前锁定剩余还贷期限内每月的还贷金额，主要适用可预见、有计划的客群，不必承担未来LPR利率变动所带来的风险。而转换为LPR加点的浮动利率，既有机会享受未来LPR利率下调所带来的月供减少，同时也要承担未来LPR利率上调所造成的月供增加风险。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，对于不同的存量房贷客群而言，存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，其中，未来LPR利率的升降预期是关键。如果认为LPR利率长期处于上升通道，那么存量房贷利率转换为固定利率将更为有利;如果认为LPR利率长期处于下降通道，那么存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率将更为有利。

目前许多支持转换为LPR加点形成的浮动利率的购房者基本都持未来LPR利率还会进一步下降的态度。这主要是由于自2019年8月LPR新政实行以来，5年期以上LPR三度下调，其中最大跌幅为10个基点。2019年11月20日，5年期以上LPR首降5个基点至4.8%;2020年2月20日，疫情期间，5年期以上LPR再降5个基点至4.75%，2020年4月20日，5年期以上LPR直接降10个基点至4.65%，为2019年至今最大降幅。然而，截至2020年8月20日LPR最新报价维持5年期以上LPR为4.65%，这已经是4月20日以来第4个月维持不变。

克而瑞有关人士认为，虽然2020年货币政策整体稳健偏积极，但联系到央行金融工作会议定调保持房地产金融政策的连续性、稳定性和一致性，坚决不搞大水漫灌。不难看出，未来整体货币政策仍将贯彻执行稳健为主。长期来看，目前国内利率水平正处于相对历史低位，以5年期贷款基准利率为例，过去20年基本维持在7%左右，因此未来从4.65%继续向下的空间到底有多大还尚未可知。丁祖昱提醒，对于大多数动辄10年以上的房贷来说，购房者们还是应该结合自己贷款余额，原先贷款利率的上浮、下折水平，未来是否计划提前还款，未来收入是否会有变换，是否会影响月供能力等综合情况方能决定。