4月深圳房地产市场报告｜楼市进入“冷静期”

观点指数 4月深圳在土地供应上有明显动作，挂牌6宗宅地，宣告深圳正式进入住宅用地供应"两集中"时代。

下旬，正式印发2021年度建设用地供应计划，居住用地32.1%的占比达到近十年新高；月底则对规划进行调整，将坪山8个地块、龙岗5个地块用途调整为居住用地。

政策导向上，深圳积极改善供给侧土地结构，通过多种途径增加居住用地供应，适应市场需求，稳定市场预期。

居住用地供应创十年新高，商服用地降幅明显

4月14日，深圳首批集中供应住宅用地挂牌，共出让6宗地块，用地面积共36.19公顷，而普通商品房用地仅4宗，其余2宗竞配建人才住房用地。

本次集中供地面积规模不大，不及年度供应计划居住用地供应总量十分之一，重头戏将落在今年后两次集中供应上，预计将会在6月至7月和9月至10月发布地块供应清单。

4月25日，深圳规划和自然资源局印发《深圳市2021年度建设用地供应计划》，2021年深圳市计划供应建设用地1130公顷，其中居住用地363.3公顷，比2020年、2019年分别提高了24%、142%，为近十年新高。

其中，商品住房和公共住房的供应量分别占41.10%和58.90%，约"四六开"的比例也是深圳近年来一贯的供地思路。

另一方面，商服用地供应降幅明显，仅占总量4.6%，供应面积较上一年下降41.8%。

数据来源：深圳市规划和自然资源局、观点指数整理

深圳住宅市场供应体量小，并且长期供不应求；而另一边，高端写字楼空置率一直偏高，供地结构的改变将会逐步改善目前不同类型用地的供需情况。

多渠道增加居住用地，核心区域供需紧张仍待解

4月26日，《深圳市前海深港现代服务业合作区2021年度土地供应实施计划》获批，计划供应建设用地41.6公顷，其中居住、人才住房用地供应面积为6.1公顷，并指出，将保障职住平衡、提升工作生活品质，增加居住用地及其配套设施供应。

4月末，坪山区、龙岗区相继发布地块规划调整，两区合计将13个服务业或商业用地地块用途调整为居住用地。到了5月中，龙华区、宝安区等亦发布了地块规划调整，这一批规划调整主要是通过增加居住用地面积、扩大容积率等方式来增加住宅供应，并增加相应的居住配套设施。

从公布年度建设用地供应计划到进行地块规划调整，深圳通过多个途径增加居住用地供应。

值得注意的是，本年度深圳市新增居住用地更多来自于土地更新整备而非新增供应，关内四区新增居住用地仅17公顷，且全部来自于更新整备土地，而深汕合作区新增28公顷居住用地则均来自于新增供应。

这意味着，尽管有意增加居住用地的供应，但想解决核心区域供需紧张状况还需要一个长期的过程。

成交量锐减，市场降温明显

4月，深圳住宅市场不复上月盛况，在供应量不足和调控政策常态化环境下，市场降温明显，环深城市的成交并不亮眼，购房者的观望情绪变得浓厚。

据观点指数研究院监测，4月深圳一手商品住房成交3502套，成交面积35.31万平方米，同比上升7.89%，环比下跌30.9%。成交前三的区域依次是宝安区、龙岗区、南山区，而垫底的福田区网签套数仅为个位数。

宝安区成交主要来自万丰海岸城，该项目也是全市的成交主力；龙岗区成交主要来自卓弘星辰花园和新霖荟邑花园。

万丰海岸城是工业区城市更新项目，位于宝安区沙井街道，西侧是地铁11号线马安山站，目前在售的是玺园，4月成交392套，稳坐销冠。

从成交面积段来看，全市成交量以90-144平方米户型为主，占总成交57.9%，其次是不足90平方米的户型，占总成交38.6%，而144平方米以上豪宅仅占总成交量的3.5%。宝安、南山、龙华三区成交以90-144平方米户型为主，龙岗、坪山、光明和大鹏新区四个区域则以小于90平方米的刚需户型为主。

数据来源：观点指数监测

据深圳市房地产信息平台数据，月内全市新批预售住宅项目3个，共1722套，新批供应面积15.51万平方米，较上月大幅提升，增加78.1%。3项目中有2个已开盘，分别为恒大成一期花园和鸿荣源壹城时代花园，开盘去化良好。

恒大成一期花园本期推出130套75至200平方米单位，备案均价3.8万元/平方米，开盘去化约88%，未被选购的单位都是150平方米以上的大户型单位。项目位于坪山中心区，是坪山飞西城市更新项目，计容建面约100万平方米，其中商业建筑面积约19万平方米，整个项目分两期开发。

鸿荣源壹城时代花园本期推出48-95平方米一至三房户型，备案均价6.8万元/平方米，开盘推出1210套，摇号入围比例约1:1.55。该项目属于鸿荣源壹城中心的其中一个片区，是一个总建面积约320万平方米的大型城市综合体。

截至4月末，深圳市新房库存量195.78万平方米，库存套数19705套，由于持续供不应求，全市去化周期跌至3.8个月。

过半项目均价低于5万，坪山区为

据观点指数监测，重点企业目前在深圳市区内有35个在售住宅项目和22个在售公寓项目。其中，关内四区共9个在售住宅项目和7个在售公寓项目，福田区无在售住宅项目。

除深汕合作区外，深圳城区内房价偏低的是坪山区、龙岗区和大鹏新区，在售项目均价中位数在4万元以下，但坪山区由于基础设施建设尚不完善，全区的项目均价都比较低，而龙岗区中心城与其他版块的项目均价则有一定的落差。

数据来源：观点指数监测

在57个监测项目中，最低均价为3.2万元/平方米，分别是位于大鹏葵涌的住宅以及位于龙岗平湖和坪山的公寓；均价小于5万元/平方米的项目有29个，主要位于光明区、坪山区和龙岗区。

均价在5-10万元/平方米之间的项目有22个，主要位于罗湖区和宝安区，且超过接近七成为住宅项目；均价在10万元以上的项目5个，分别是位于南山区的2个住宅项目和位于福田区的3个公寓项目，最高均价是位于南山前海的万科臻山海。

居住用地供应量的增加让市场看到了缓解住宅供需紧张的希望，同时，此前发布的限购措施和限贷政策开始发挥作用，一定程度上抑制了炒房行为，市场热情有所消退，购房需求逐渐回归理性水平。

房地产市场步入新发展阶段，"房住不炒"是必然要求，平稳运行是大势所趋，短期内可能出现起伏，但随着调控的常态化和供需关系的改善，长期来看，深圳楼市将会保持稳定。