5月产业地产运营发展报告·观点月度指数

观点指数 5月的产业地产市场发生了两件大事，一是第一批公募REITs在上交所和深交所获批上市，二是港交所出现了第一单标准厂房产业地产商的IPO。

沪深交易所通过的基础设施公募REITs申报项目有9个，其中产城发展类项目占到5个，具体可细分为3个产业园区和2个物流仓储。

而赴港IPO的标准厂房开发商则是起步于江苏的中南高科，公司走规模化、高周转的路线，近年增长迅猛，并吸纳多位前联东、华夏幸福等企业的管理人才，建立起了自己的人才梯队。

本次IPO是中南高科为实现规模快速扩张迈出的又一重要步伐。

多家企业动作频繁，地产商将产业概念融入发展大局

从月度动态来看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，更有企业实现已有项目新一期的开园。

联东集团和万洋集团均为国内标准化厂房开发的代表，且都秉持高周转、规模化，以及全国化扩张战略，月内均有1个项目开工，分别是位于成都温江区的联东U谷·医药健康产业园，以及位于衢州柯城区的智尚万洋众创城项目。

联东的医药产业园是联东U谷·成都医学城科技企业港的二期项目，项目总投资50亿元，用地面积约100亩，主导产业为生物医药、医疗器械、人工智能、绿色食品等；万洋的柯城智尚万洋众创城项目，位于航埠镇通航三路，规划总用地面积350亩，总建筑面积约58.3万平方米，生产性用房面积约49.5万平方米，企业配套服务用房总面积约8.8万平方米。项目总投资25亿元。

另外，由于传统住宅和商业地产进入存量期，更多地产公司希望将产业地产、产城融合的概念融入发展大局。

如在5月，华润置地就与中城新产业联合成立了“润城新产业”，华润置地将会在产业资源等方面进行赋能，与中城新产业在技术运营、实操经验等方面进行联合。

该产业园区运营服务面积200万平方米，并计划在未来三年拓展运营面积至400万平方米以上。

5单产业地产类REITs发售，蛇口REIT分派率最低

5月，有9单基础设施公募REITs获证监会注册，在月尾确认了最终定价，并于31日正式对公众投资者发售，其中更有部分产品销售，在当日晚间就宣布提前结束募集。

9单产品中，产城发展类项目占到5个，具体可细分为3个产业园区和2个物流仓储。3个产业园区项目分别为“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”、“东吴-苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金”和“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”。

公告显示，9只产品合计募集规模达到314.03亿元，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首钢绿能、首创水务、广州广河、蛇口产园9只公募REITs最终认购价格分别为2.99元、8.72元、3.88元、3.89元、2.3元、13.38元、3.7元、13.02元、2.31元。

净现金流分派率上，蛇口产园REIT以2021年4.10%、2022年4.17%，居于9单产品的最低值。

该单REIT底层资产为位于蛇口网谷产业园中的万融大厦和万海大厦两处园区物业，相较此前市场预计的4栋大楼减少两栋，万维大厦和万联大厦被剔除在外。

两栋大楼实际上为写字楼，但因为所处地块为工业用地，因此得以归为产业园区资产，并借此入池公募REITs。两栋大楼可租赁面积分别为4.16万平方米及5.26万平方米，资产估值分别为10.35亿元、14.93亿元。

由于两栋大楼位于深圳南山区，该区写字楼供应一直供过于求，出租率维持有压力，这对于未来租金和资产价值的提升有潜在不利影响。

张江REIT的底层资产为张江光大安石科技园，于2016年12月由张江高科和光大安石联手通过光全基金并购，为产业园区基金化的典型案例。

该入池资产占地2万平方米，总建筑面积5.09万平方米，可租赁面积4.35万平方米，是首批产业地产类公募REITs中资产面积最小的。但2020年平均租金超过150元/月/平方米，在所有资产中租金水平最高。

另外，在净现金流分派率上，张江REIT给予投资者的预期也比较可观，预测2021年4.74%、2022年4.11%。

该单REIT募集资金拟投向三个产业园区项目：位于张江集电港的3-2项目，位于张江集成电路设计产业园的3-4项目与4-2项目。总投资规模73.62亿元，总建筑面积为71.15万平方米，募资投资额为4.54亿元。

中南高科赴港IPO，标准厂房开发商价值几何

5月，起步于江苏的中南高科在港交所提交招股书，成为标准厂房产业地产商IPO第一单。

根据招股书，截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目组合，包括在45个城市约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。

截至2021年2月28日，中南高科已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段的总建筑面积估计为420万平方米。

从营收状况看，中南高科收入由2018年的人民币4.61亿元增加至2019年的19.77亿元，并增加至2020年的46.13亿元，三年复合年增长率达到216.3%，毛利率则为28%。

中南高科收入中的99%来源于厂房销售，其余收入为租赁和服务，占比相对较少，基本停留在初步发展阶段，且尚未看见可行的提升计划。

尽管营收增长较快，但鉴于目前香港资本市场完全把产业地产视为房地产，重资产、高周转模式突出，因此市场关注度不高，难以给出高估值。

需要注意的是，标准化产业厂房投资功能较弱，地方政府担心过多的投资行为会导致厂房空置率过高，因此不少地方不允许商品厂房销售给个人，并且对于买家的资质进行严格审核（行业类型、产值税收等）。而产业厂房效仿物流仓库，进行资产证券化的可能性也不高。