戴德梁行：2021上半年中国内地大宗交易市场盘点

戴德梁行就2021上半年中国内地大宗交易市场进行了盘点，疫情影响逐步消退后，大宗交易市场活跃度稳步提升。

2021上半年内地共录得880亿成交，较2020下半年下跌约18%；宗数达95宗，和过去数年基本持平。这反映出虽然投资者对资产价格判断更为理性、单项目成交金额有所下降，但投资活跃度并未见明显波动，市场信心仍在。其中北京、上海作为内地大宗交易市场风向标，更是已率先反弹，成交额分别环比上涨22%和19%，且北京自去年下半年超越上海成为成交额最高的城市后，今年上半年继续巩固领先优势。

在买家类型方面，上半年内地大宗交易市场中，投资型买家成交金额约582亿，占比增至66%——疫情对投资者影响正在逐渐减弱，众多投资者上半年已开始积极布局、寻找合适的入场机会。上海依然是外资投资 ，2021上半年上海外资投资总额约111亿，占到全国外资投资的52%，充分彰显外资对上海高流动性和吸引力的看好。

关于物业类型，因市场供需原因，办公/研发办公依旧占据大部分市场份额，北京录得的SK大厦更是以超90亿的价格刷新疫情后国内大宗交易市场成交记录，但从整体来看，办公/研发办公品类的金额及占比均出现一定下滑，其中上海写字楼成交更是大幅下降，环比减少了超70亿的成交，一定程度上拉低了全国成交总额；商业方面，除上海七宝万科广场、广州太阳新天地外，大型商业成交较少，录得的成交以小型商业裙楼占多；与此同时，在数字经济、宅经济等新经济形态刺激下，数据中心、物流仓储等受到热捧，凯德36.6亿收购闵行数据中心亦刷新了上海数据中心成交总价新高；可散售公寓、住宅项目也非常受投机型买家欢迎。

展望2021年下半年，戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示主要可以从以下几大方面判断：

——“三道红线”使银根进一步缩紧，地产项目融资难，开发商或以出售优质资产方式降负债、降杠杆；

——一线城市住宅价格攀升，可散售类住宅、公寓受投机买家追捧，相关的投资机会将越来越少；

——公募REITs成功发行，提升了物流、产业园市场流动性，相关项目将更受重视，未来成交有望提升；同时投资者也将关注长租公寓、商办类资产发行公募REITs的可能性；

——投资者偏好趋谨慎，预计未来他们将更倾向于收购一线城市有现金流的商办类项目，以降低租赁风险；

——鉴于科技、医药研发类产业园受投资者欢迎，北京中关村、上海张江/漕河泾/金桥等主要产业园成交或持续活跃；

——物流仓储投资已进入“下半场”，竞争日趋激烈，新投资人倾向于收购资产包或与物流开发商以JV/基金模式合作进入该领域；

——数据中心虽受投资人热捧，但可售项目，加上数据中心审批、开发、运营难度大，投资门槛高，预计投资人或同时投资资产与运营平台、以求收益最大化。