上半年长租公寓热点回顾

回顾2021年上半年，针对住房租赁的政策逐步完善。随着强监管时代来临，行业“野蛮生长”乱象将终止，迎来新的发展局面。

此外，近日发改委新发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中包括保障性租赁住房，为租赁住房企业进入公募REITs的赛道提供可能性。

2021年上半年长租公寓热点回顾

民法典实行

租赁监管新升级

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。同时《民法典》亦对租赁住房实行了系列新规，租赁市场进一步规范。

来源：公开资料、观点指数整理

受2020年长租公寓企业频繁暴雷影响，如何确保租户权益、维护租房秩序是近期政策的着重发力点。

1月6日，住房和城乡建设部部长王蒙徽公开表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”、“长收短付”以及违规建立资金池等现象的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。

此外，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口，同时要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。

北京在租赁住房方面亦有新的动向，1月12日，北京市住建委等三部门联合印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》。《意见》明确强调，要提高集体土地租赁住房项目供地质量，并将房源统一纳入全市租赁监管服务平台。同时，北京将会在2021年开工建设1万套集体土地租赁住房，投放市场运营5000套房源。

整体来看，未来租赁住房发展将会在增加租赁房源供给、保障租赁权益、规范并支持租赁企业的发展等方面有所侧重。

经历了疫情困境的大考，租赁市场的问题也开始凸显，相信随着相关规范与利好政策不断推出与完善，国内租赁市场亦会逐步向好。

蛋壳公寓停牌

长租折戟资本市场

与投资机构不同，REITs在资产的选择上一直都非常审慎，对稳定现金流的要求也非常高。

4月6日，纽约证交所发布公告称，对蛋壳公寓实施停牌处理。

蛋壳年报中披露，从2015年末至2019年末，蛋壳公寓在13个城市建立了业务，规模从2434套增长至438309套，不到四年时间里增长了180倍，主要流动资金来源是金融机构预付租金、居民预付款、向境外实体担保的境内实体发行股票证券和银行贷款。

公寓的扩张涉及大量资本开支，包括物色、翻新及装修公寓单位，以及向业主支付按金及租金所需的资本。

虽然居民的预付租金是蛋壳公寓经营现金流入的重要来源，但蛋壳还与金融机构合作，通过租金贷方式为居民提供租金融资，以此扩大规模，此举亦带来一定风险。

通过租金贷，蛋壳预支大量资金拓展房源。年报中披露，2017年至2019年，蛋壳从金融机构拿到的租金贷预付款分别为9.37亿元、21.27亿元及27.53亿元。

基于“高进低出+租金贷”模式，蛋壳公寓在规模做大和收入逐年增长同时，亏损金额也逐年增长，由此带来的是高负债和现金流吃紧。直至2021年一季度，总负债达90.27亿元。

蛋壳公寓的经历，警示长租公寓企业要告别过去盲目扩张方式，注重提升自身运营能力。同时，亦需要相关政策来规范市场发展。

“国字号”新玩家进场

月内，国企背景的珠江实业集团及首创置业推出首个长租公寓品牌，“珠实新寓”和“繁星”。

数据来源：公开资料，观点指数整理

5月18日，珠实集团旗下广州珠江住房租赁发展投资有限公司推出首个长租公寓品牌“珠实新寓”，正式进军长租公寓市场。“珠实新寓”品牌定位为城市刚需人群稳定性住房，以分散式和集中式住宅相结合，助力城市人才引进及安居。

另外，5月25日，首创置业推出首个集租业务线品牌“繁星”，同时首创置业首个，也是北京最大的集体土地租赁住房项目，首创繁星十八里店集租房项目月内迎来主体结构封顶。通过乡政府支持，首创繁星十八里店集体土地租赁房项目将带来40年的长租运营管理。

数据来源：公开资料，观点指数整理

此外，首创繁星十八里店项目打造的是“1+6+X”的大型租住社区商业配套模式，即1个自营业态+6中基础生活配套+X特色/品质生活业态的生活配套。配有幼儿园、小学、卫生站、社区餐厅、泳池健身会所、社区生鲜超市等生活设施。

截至当前，得益于政府的扶持，该项目共计获得中央财政专项资金达2亿元，成为北京市首个获得最大资金支持的集租房项目。

月内住建部召开的40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，提出重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。而且随着“两集中”政策的推出，愈加多的租赁用地及集体土地入市建设租赁住房项目。

不过，对于创业系运营商来讲，巨额的拿地成本无法负担。随着国企企业进场，租赁用地与集体土地入市建设项目或多数以国企及资本雄厚企业为主。而对于创业系运营商来说，以凯得家自如里项目为例，政企合作方面或成新趋势。

毕业季企业花式招租

长租利好政策频出

6月迎来毕业季，租赁市场需求旺盛，各个长租公寓品牌陆续推出毕业季优惠政策，花式招租，抢夺毕业生客源。

来源：企业官微、观点指数整理

据观点指数不完全统计，截至目前已有泊寓、冠寓、自如、魔方公寓、乐乎公寓等企业推出毕业生租房优惠活动。

多数企业是从租金减免、免费换店、入住礼品等方式吸引客户，更有冠寓和魔方公寓提出入住可获得企业内部推荐机会，吸引毕业生客源。

一般来说，每年租房旺季分为两个时间段，一是春节后的2-4月迎来开学租房潮及打工租房潮，二是6-8月的毕业季租房潮。租房淡季一般是每年的11月到次年1月（春节前时间）。

所以，不少企业的毕业季优惠政策的部分条款会加上新签6个月及6个月以上适用，就是通过毕业季租房旺季时间，新签半年到一年的租客，通过控制长短租租客的比重，降低租房淡季时的房间空置率。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

6月，毕业生客源租赁需求进一步提升，多地租赁市场较5月份活跃度上升，多地城市租金上浮。

月内，北京住宅租金单价环比上升3.76%，同比上升24.08%。预计6-8月毕业租房潮期间，租赁市场持续升温，租金价格保持平稳或稳步上升。

政策方面，今年以来政府就租赁住房陆续发布多项利好政策，通过多渠道增加租赁住房项目、税收优惠政策、资金监管等，规范长租市场发展。

青客公寓排雷

遭遇消费者信心下降

青客公寓作为最早一批进入长租行业的企业之一，在2019年顶着“长租第一股”的标签上市。月内，青客公寓公布了2021财年中报的财务数据。

来源：企业财报，观点指数整理

中报数据显示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓营业收入6.15亿元，同比下降1.9%；净亏损3.08亿元，同比缩减26.11%。

6个月期间，青客公寓平均入住率为86.6%，较2020年同期87.7%有所下降，尚未恢复至疫情前水平。

当然，疫情给青客带来了影响，但并不是造成业绩连年低迷的根本原因。

青客公寓采用“高收低租”、“长收短付”等二房东运营模式，可以预见的是规模与营收攀升的同时，运营成本也在逐年上涨，稍有不当，便会引起较大的资金压力。

来源：企业财报，观点指数整理

此外，青客公寓2021年中报数据显示，至2021年3月31日，青客公寓负债总额29.21亿元，资产负债率423.38%，逐年攀升。

在现有模式问题之下，尝试转型及时止损或成为青客新的发展方向。中报数据中可以看出，增值服务收入同比有所上浮，加之从青客近期动作来看，转型意图显现，如清理租金贷业务，将房源转让给建信住房，仅从中承担服务上的角色。

此外，最早一批进入长租行业的企业除魔方公寓、乐乎公寓、安歆公寓仍旧保持增长外，其他多数企业或是规模扩张停滞，或是项目转让，或是被并购。

例如长租老玩家优家目前对于拓张规模积极性不高，早期企业湾流项目转让，贝客被自如并购，蘑菇租房陷入资金危机。

2021年度影响力长租公寓品牌 即将发布

随着国内经济复苏，以及租赁立法、资金监管等多项利好政策推进，长租市场趋于监管化、制度化。未来危机与机遇共存。

受到疫情的影响，2020年长租市场供需两端遭到冲击。据不完全统计，去年因资金链断裂、高收低租、长收短付等原因“暴雷”的长租企业约有40余家。不计成本地扩大规模，引来“暴雷”不断。

不过，疫情之下，亦有头部企业逆势增长。在企业收并购方面，自如并购贝客公寓。安歆公寓先后收并购了易企租、新起点公寓以及入股杭州诺巢公寓，加速行业资源整合。

行业历经爆发式增长，又经过市场低迷“暴雷”不断之后，政策方面多主体供应、多渠道供给，立法监管与政策利好兼有，将持续推动长租市场稳定健康发展。

在行业逐渐规范的情况下，哪些机构是行业中的佼佼者，未来又能够维持领先地位，成为行业内的领头羊？

"2021博鳌房地产论坛"即将盛大开启，届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，囊括行业发展、地产金融、产城、物流、养老、文旅等业态的深度研究。

相伴而生，结合研究观点指数将评选出在长租公寓领域表现突出的企业，构成"2021年度影响力长租公寓品牌”。届时近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚，共同见证行业荣耀与风采。