7月房地产债券市场报告·观点月度指数

观点指数 7月15日，金融机构存款准备金率下调0.5%，释放长期资金约1万亿。

中国人民银行有关负责人表示，此次降准是货币政策回归常态后的常规操作，释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分资金被金融机构用于弥补7月中下旬税期高峰带来的流动性缺口。

具体而言，降准大概释放1万亿左右流动性，扣除7月MLF到期4千亿左右以及7月份公开市场操作资金回笼超3600亿元后（不包含MLF等工具），效果为释放不到3千亿左右流动性，而且下半年将有更大规模的MLF到期。

数据来源：Wind、观点指数整理

此外，存款类机构间质押式回购（DR001）自7月初从1.5%一路上升，DR007保持稳定，在2.0%以上。这表明央行正在给市场积极信号，避免降准导致市场对流动性宽松形成过于强烈的预期，防止债市过度加杠杆。

商票纳入监控 地产行业迎来强监管

为切实降低房企的“真实负债率”，2021年6月30日，央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的工作，要求试点房企每月上报商票数据。

在“三道红线”压力下，商票作为监管之外的融资工具，规模迅速增长。据上海票据交易所数据显示，2021上半年，票据市场业务总量84.14万亿元，同比增长8.14%。其中，承兑金额12.3万亿元，增长5.34%。

在信贷环境收紧之际，商票纳入监管将扩大行业的信贷差异。对于财务状况较弱的开发商来说，获得融资可能愈加困难，而大型以及财务状况良好的开发商预计能够在2021年剩余的时间里继续通过债券市场进行再融资。

7月23日，住建部等8部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，强调“标本兼治、长效整治”，并且确立了“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转”的主要目标。

重点整治范围也有了大幅扩围，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等多个领域，几乎覆盖了房地产市场的各个环节。

利率债收益率下行，市场宽松符合预期

数据来源：中国债券信息网 观点指数整理

7月，10年期国债到期收益率下降约16BP，5年期下降22BP，1年期下降21BP。观点指数认为，债市利率下降的原因可能是由于全国疫情反复，广东、湖南等省份出现变异新冠病毒,市场风险偏好下降。

物价方面，7月PPI同比回升至9%附近，CPI同比则上涨1%。社融方面，7月信贷额度增速回落至10.9%。

此外，7月份，河南、浙江等地遭遇强降雨，部分地区洪涝灾害严重，基建、地产投资受雨水天气影响步入淡季。

总体而言，市场对下半年流动性预期整体偏紧张，货币政策宽松符合预期，国常会定调后下半年市场流动性应该会趋于缓和，带动利率进一步下降。

股债性价比方面，从过往一年历史数据看，股债性价比均值在3.42%附近。今年4月份开始，股债性价比便迅速攀升到1个标准差（0.422%）附近，7月份后，股债性价比继续上升至2个标准差附近振荡，这段时间股市的表现比债市亮眼许多。

来源：Wind、中国债券信息网、观点指数整理

信用债到期收益率整体下行，信用利差扩大

信用债方面，7月信用债到期收益率整体表现以下行为主。以AAA级公司债为例，1年期品种从7月初的2.97%下降了21个基点，至月中的2.76%，随后震荡下行至2.69%。3年期品种和5年品种走势与1年期大同小异，其中3年期品种收益率下行29个基点，5年期下行30个基点。

AA级公司债中，1年期品种收益率下行25个基点，3年期品种下行21个基点，5年期品种在月中时急剧下降58个基点至3.89%，然后逐渐上升回到4.19%，整体下行27个基点。

A级公司债中，1年期品种下行25个基点，3年期品种下行20基点，5年期品种下行20基点。

数据来源：中证指数 观点指数整理

7月，信用债市场情绪整体消极，高等级信用利差小幅扩大。其中，1年期品种信用利差从月初的38基点逐步上升至41基点，3年期品种利差小幅扩大至71基点。5年期品种经历较大变化，月中时利差最低收窄至31基点，后迅恢复高位最终扩大至84基点。

房企有效控制融资成本

2021年以来，针对房企的融资监管愈发严格，7月多家房企在债市“抢跑”。据观点指数不完全统计，截至7月底，有23家房企发行债券。

数据来源：Wind、企业公开资料 观点指数整理

可以看到，境内中长期（年限超过1年）公司债占据主流。在观点指数梳理的发债名单中，发行中长期公司债的房企有8家，占比约为34.78%，共发行了12只公司债，募集资金超CNY142亿元；中资离岸债发行方面，包括新城控股、龙光集团、雅居乐集团以及融创中国等在内的9家房企，合计发行债券金额超25亿美元。

从发行年期来看，本轮房企发行的债券主要集中在3-5年期，超过5年期的债券仅有3笔，其中，万科企业、保利置业以及远洋集团各有1只境内债券期限在7年以上。期内，也出现了一笔超短期债券：7月21日，首开股份公告披露发行16.3亿元规模超短期融资券，发行期限28天，票面年利率2.5%。

从融资成本来看，“马太效应”特征不明显，票面利率集中在2%-5%的有碧桂园、新城控股、万科企业、首开股份、保利置业等14家房企。其中，远洋集团以及碧桂园近期发行的中长期美元票据利率最低，均为2.7%。

8月5日盘后数据显示，远洋集团的流通市值为126亿元，而碧桂园市值为1746亿元，其他较小规模房企本轮融资成本控制得亦不错。

29只境内信用债违约 多家房企评级遭下调

7月以来，据观点指数获悉，境内合计有29只信用债发生违约，违约日债券余额超213亿元。其中有2家房企，分别为四川蓝光以及重庆协远，两家公司都已经有违约。

7月蓝光新增信用债违约金额108亿元，部分为触发交叉条款被金融机构要求提前还款。截至2021年8月2日，蓝光累计到期未能偿还的债务本息金额合计159.97亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。

7月22日，启迪控股股份有限公司就其担保的2只逾期未兑付海外债券（2021年8月15日到期的4亿美元7.95%债券和2022年6月18日到期的5.5亿美元6.95%债券）的展期计划征求债券持有人的同意。

此次计划将以其在世纪互联剩余的11%股权为增信担保并预付5%的本金，以展期33个月分批兑付违约美元债。

评级方面，多家房企评级遭下调。

——标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。

——惠誉国际评级将中国恒大集团及其子公司恒大地产集团和天基控股的长期海外票据发行人主体评级从B下调至CCC+。

——穆迪评级机构对花样年控股集团的评级展望从”稳定”降至”消极”，并确认企业的企业家族评级为B2。

——穆迪投资者服务公司将荣盛房地产及其子公司荣兴达发展的评级展望从稳定下调为负面。

总体而言，评级变动主要是由于房企在信贷紧缩和离岸资本市场波动的大环境下，将面临更大的再融资不确定性。再加上投资者信心缺乏和融资渠道减弱，还款压力大的中国开发商流动性紧缩的可能性加大。